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全国多城楼市限购限价政策放松,房价是否已到最底部?

      近几日,无锡、西安、深圳、浙江等多个省市接连出台应对新冠疫情的楼市宽松政策,比如无锡的延期缴纳税款,西安的分期缴纳土地出让款等,具体细节请戳昨日文章:深夜救市!五城放宽限购限价,降首付降息!

      01、房价何时触底?
 
      从目前的形势来看,疫情情况并未看见有效好转,虽然各行各业已经逐渐复工,但对于房地产行业来说,仍然是巨大的挑战。

      对于当下大部分企业组织的线上看房,不能完全解决购房问题。购房决策并不是寻找路径的问题,而是投资属性。在疫情不缓解的情况下,很少人敢大额度消费和投资。
 
      所以,房价触底与疫情何时得到有效紧密控制息息相关
 
      钟南山院士2月11日在接受采访时表示,新型冠状病毒肺炎新增感染病例已经在一些地区出现下滑,疫情有望出现缓解。他预计峰值将会在2月中下旬出现,4月前可能结束。
 
      疫情一旦在4月前得到有效控制,那么从二季度起各项指标将逐渐恢复,房地产行业也将逐步走向正轨,房价大概率将出现在3月底4月初接近底部。
 
      反之,疫情若持续更长,房价触底时机也将随之延后,楼市将迎来更大更艰难的挑战,预计届时将在政策端有所发力。
 
      02、为什么宽松政策频出?
 
      关于楼市放松,在之前我们早已预测过:
 

 
      2月12日,中央政治局常委会会议提出“统筹疫情防控与经济社会秩序恢复”的精神,而本次各地出台的政策,一是受疫情影响情况大小不同“因城施策”,二是对本次会议精神的有力落实。
 
      其主要原因还是,受到疫情的影响,房地产行业所面临的资金面冲击的针对性应对。
 
      目前,全国各地仍然有很多售楼处处于关闭状态,工地停工、销售停滞,房企销售回款骤减,现金流风险越来越大。如果房地产行业受到致命打击,会爆发很大的金融风险。而此时政策的出台,则对房企的现金流安全性得到有力的保障,缓解行业下行风险。
 
      另一个线上审批服务的推进及审批流程的放宽则有助于房企逐步恢复生产经营,逐步让楼市回到正轨。

      03、其他城市是否跟进?
 
      因城施策是之前楼市针对全国各地楼市不同状况提出的,此时“因城施策”再恰当不过。这次疫情的影响是全国性的,餐饮、旅游包括房地产行业首当其冲。部分城市的房地产行业依旧是主力财政来源,往大了说,财政损失都是不可估量的。
 
      预计紧接着会有部分城市针对自己城市的情况进行政策调整,以度过难关。
 
      但有一点需要注意,现阶段放松不等于长期放松,等经济、房地产行业恢复政策,该收紧的依然会收紧,“房主不炒”的大方向不会改变。
 
      04、今年楼市走势如何?
 
      房企方面:现金流压力倍增,疫情过后,将迎来一波洗牌。房地产行业,大鱼吃小鱼,小鱼无处逃。疫情过去后,那些手握重金的或将通过收购并购获得大量的项目和土地,未尝不是风雨过后有彩虹。
 
      2020年房企也将迎来融资高潮,2019年,房企融资可谓是近十年来最差的一年,基本都处于收紧状态,各家房企基本都是靠着销售回款来扩大规模。本次疫情结束后,房企融资或将迎来高潮。
 
      房价与成交量方面:受到疫情的影响,新房与二手房交易方面,基本都处于停滞状态,成交量萎靡,第一季度预计将量价齐跌。
 
      购房者方面:之前我们做过一轮调查,多数购房者观望情绪明显,推迟半年以上的占到了42%,但仍然有10%的人明确表示不会延迟自己的买房周期。所以初步认为,大部分购房者认为房价可能还有下跳空间。也就是说,疫情没有导致需求减少,只是延迟了购房者的买房决策时间。


 
      05、购房者现阶段应该怎么做?
 
      如果不着急买房的话,最近两个月先密切观察,不要着急下手,因为后期房源会集中放出来,需求也会集中出现。但这里有两个不确定因素:

      1、当前的经济下行情况并不明朗,可能会导致部分购房者继续推迟买房
      2、国家有可能为了刺激经济做一些放松。所以后边的对冲力量还不明确,当前先观望。
 
      购房者具体可做的事情:

      1、保持各类信息的高度观注,开发商动作,业主动作等
      2、疫情好转后多看房


      多操点心,万一出现需求集中爆发或刺激政策出台,也能第一时间抄底
             

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