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【解读】威海公积金新政对威海楼市影响几何

      6月9日至11日,美丽的海滨城市、被誉为“帆都”的青岛将迎来一场盛事,上海合作组织元首理事会第十八次会议将在这里隆重举行,这也是上合组织扩员后举行的首 次峰会。整个胶东半岛都在为峰会紧锣密鼓筹备。

 

为营造峰会前良好气氛,稳定市场情绪,青岛率先出台了4.18楼市新政。

 

      新政一改从前的温润,现出难得一见的狠厉,归根结底,无非也是一招快刀斩乱麻。就如今的青岛楼市而言,这个法子,未必会是最 好、最周全的,但的确是最快且行之有效的一剂猛药。本轮调控中首当其冲的就是“炒房客”,特别是许多专业资金雄厚的“炒房大客”。对于投资而言,最重要的是资金的安全和可流动性,而5年的限售使得炒房客们的投资周期大大加长,专业的投资大客会敏感地嗅到其中可能带来的风险,就会加紧出手或减缓入市。满5可售使得资金在楼市里一“锁”就是七八年,其后的市场风向无法预测,很多炒房客在入市的时候就会比之前犹豫很多。

 

胶东自古一家。青岛之后,房价涨幅不甘其后的威海也适时出手了。

 

      5月14日,威海市下发《关于进一步加强市区商品房销售管理的通知》。根据《通知》,开发企业在取得商品房预售许可证前,不得销售商品房。取得商品房预售许可证后,须在限定时间内一次性公开全部房源及售价。开发企业不得存在擅收预订款、捂盘惜售、恶意炒作等行为。

  一次性公开全部销售房源。开发企业在申请商品房预售许可证时,须提交预售楼盘的《可售房源明示表》,标明每一套可售房源的售价,开发企业应根据开发建设成本、合理利润等因素慎重确定商品房售价;开发企业须在取得商品房预售许可证之日起10日内,面向社会一次性公开全部房源及售价,一房一价,一套一标,标价须与备案价一致,售价不得高于备案价;开发企业按限期公布商品房售价后,3个月内不得涨价,3个月后售价确需调整时,须再次报备。不得向购房人收取预订款。开发企业在取得商品房预售许可证前,不得销售商品房,不得以任何方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款等性质的任何费用;开发企业取得商品房预售许可证后,须在限定时间内一次性公开全部房源对外公开销售,不得以各种借口拖延开盘时间,严禁采取分幢、分单元、分层或者分批、分次开盘等方式销售。

 

      据我们了解,目前威海市正开展房地产开发项目问题排查专项行动,并且通过持续开展专项检查和整治活动,严肃查处开发企业及经纪机构无证销售、擅收预订款、捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、恶意炒作、哄抬房价、 欺诈等扰乱市场秩序的行为。据工作人员介绍,对于威海市发现的开发企业及经纪机构违法违规行为,将依法按程序采取警告、责令限期整改、罚款、约谈、公开通报、限制预售许可和合同网签备案、限制预售资金使用、列入企业资质审查重点审核、列入企业信用档案和评级重点审核、列入威海市企业黑名单等方式进行惩戒,同时向威海市物价、工商等部门通报,对违规违法企业实施联合惩戒。
 

      我们注意到该政策主要从供给端入手调控本地市场,但考虑到威海目前新房房源普遍紧张,政策除了在心理上有威慑作用,实际降温效果并不太明显。在住建部三令五申“房住不炒”并集中约谈相关城市之后,威海调控政策在十天以后再次升级。两个政策的时间间隔极断,这一次指向了需求端,从购房者公积金贷款入手。

 

      就在昨日,威海市住房公积金管理委员会第十六次全体会议审议通过了《关于调整部分住房公积金贷款政策的意见》。为进一步规范我市住房公积金贷款管理制度,对《威海市住房公积金管理中心住房公积金贷款管理实施细则》(以下简称细则)相应进行了修订。修订部分整理如下:

一、根据现行政策修订补充的部分

根据2017年8月30日《关于加强市区房地产市场调控工作的意见》(威政办发﹝2017﹞13号)规定,对实施细则进行了修订。主要修订内容包括:首套房贷款首付比例由20%提高至30%,二套房贷款首付比例不得低于40%;停止向购买第三套以上住房及已经两次使用公积金贷款的缴存职工家庭发放贷款;贷款金额不超过账户余额20倍;暂停发放公积金异地贷款。

上述政策市区范围已于2017年9月执行,新细则实施后,文登、荣成和乳山与市区一样执行同一贷款政策。

二、新修订的部分

(一)不予发放贷款条件增加“首 次公积金贷款结清后不足三年的缴存职工家庭”条款。          

修订原因:按照上级“住房公积金要重点支持自住性购房,有关优惠政策集中向首套购房倾斜”的要求,把两次使用公积金贷款的时间拉开,有助于扶持首 次申请公积金贷款的刚性需求职工购房。

(二)单职工贷款最高限额由40万元调整为30万元。

修订原因:将单职工贷款最高限额下调10万元,与双职工最高限额拉开20万元的差距,以利于优化贷款结构和防范贷款风险。

(三)可贷额度增加“二手房房龄在6年(含)以上的,房龄每增加10年,贷款最高限额相应下浮10%”条款。          

修订原因:一是二手房受房龄折旧、建筑结构等因素影响,房龄越大风险越高,执行差别化政策将有助于提高二手房贷款风险的防范能力。二是贷款额度差别化政策也是目前其它地市普遍的做法。

(四)暂停发放商业贷款转公积金贷款。

修订原因:由于目前住房公积金个贷率较高,暂时停止商业贷款转公积金贷款,待个贷率下降至合理区间时,再视情况恢复执行。

(五)违约责任增加“还款期间,发生连续欠缴公积金6个月及以上的”条款。    

修订原因:提高职工缴存公积金的意识,杜绝以申请公积金贷款为目的的临时开户缴存行为。

三、以上政策自5月23日起实施,5月23日前已受理但未办结的相关业务仍按原规定执行。

     我们注意到,威海公积金新政只是全国一盘调控大棋中的规定动作。

     就在一周前,住房城乡建设部、财政部、人民银行、公安部等四部门发出《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》,优先支持提取住房公积金支付房租,提取额度要根据当地租金水平合理确定并及时调整;重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房,防止提取住房公积金用于炒房投机。
 

     事实上,虽然部分城市房地产调控取得了一定的效果,但部分地区热度犹存,一些违规使用公积金涉及炒房的情况依然存在,所以对于公积金使用的从严管控确有必要;另外,从公积金的使用效率方面来看,也有继续提升的空间。从过往来看,住房公积金主要承担了在购房阶段的助力角色,但随着去年以来住房租赁市场的快速兴起,未来公积金也将为租赁人群提供更多的保障作用,在减轻租房者资金压力的同时,更好地发挥出住房公积金的多维度优势。虽然住房公积金是职工在购房时能够享受的重要福利之一,但往往由于审批速度过慢、提取困难等问题的存在,让这一福利的受众面没有得到很好的普及。与此同时,随着目前信贷政策逐步紧缩,商业贷款审批时间被不断拉长,使用公积金贷款买房更是衍生出一条骗提套取的“黑色产业链”,对此,住房和城乡建设部、财政部、人民银行、公安部四部门于近日发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》,力促住房公积金制度稳健运行,依法维护缴存职工权益。通知一方面明确要优先支持提取住房公积金支付房租,提取额度要根据当地租金水平合理确定并及时调整。重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房,防止提取住房公积金用于炒房投机;另一方面,也在优化提取审核流程。同时,对于同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的,要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。此外,通知还明确,要实施失信联合惩戒,建立跨地协查机制,并从三大方面加强内部风险管理。

 

       除此之外,政策在公积金缴纳方面也发生了重大变化。在当前政府部门为企业开出一系列减税降费措施的背景下,住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合发布《关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知》,亦从住房公积金角度为企业减轻负担。《改进通知》提出,各地区2016年出台的阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策到期后,继续延长执行期至2020年4月30日。各地区要对政策实施效果进行评估,并可结合当地实际进一步降低企业住房公积金缴存比例。《改进通知》还明确了住房公积金缴存比例浮动区间:住房公积金缴存比例下限为5%,上限由各地区按照《住房公积金管理条例》规定的程序确定,最高不得超过12%。缴存单位可在5%至当地规定的上限区间内,自主确定住房公积金缴存比例。不过,这则新政对企业来说可谓是一大利好,减轻了企业负担。但是对于楼市、对于本地刚需却是一个不大不小的利空。住房公积金缴存比例的降低(比例下限为5%),以及困难企业的“可申请降低住房公积金缴存比例或者缓缴”,将造成公积金增长放缓,未来发放贷款能力也将下降。

 

      对于威海本地购房者来说,尤其是刚需,公积金新政将带来两方面挤压:一是企业缴纳额度下降,二是公积金贷款额度下降。如此一来,威海刚需买房确实会更艰难一些,需求的萎缩也将一定程度上会影响到威海房地产市场的价格涨幅。如果您希望或者更多的购房资讯和置业建议

             

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