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2021年威海楼市预测(三)了解威海区域特点才能有的放矢

威海各区域地图
 
      我们再来看一下这个列表

      中海金线鼎(楼面地价9262元/平)(溢价37%)环翠区
      海信君澜(楼面地价8704元/平)(溢价33%)环翠区
      佳源海棠府(楼面地价5322元/平)(溢价38%)经区
      威新晟璟(楼面地价5314元/平)(溢价0.07%)高区
      富力星光天地(商住部分楼面地价4411元/平)(底价成交)环翠区
      碧桂园玖玺台(楼面地价4036元/平)(底价成交)经区
      金地经区地块(楼面地价3848元/平)(溢价9.6%)经区
      万科威高地块(楼面地价3483元/平)(底价成交)经区
      碧桂园璟悦台(楼面地价3213元/平)(底价成交)环翠区
      保利高区地块(楼面地价2100元/平)(底价成交)高区
      明海临港地块(楼面地价2053元/平)(溢价6%)临港
      中南威高林清月(楼面地价1515元/平)(溢价1.5%)临港
      实地临港地块(楼面地价1270元/平)(溢价10.79%)临港

      全国性房企在威海拿的地块都集中在主城区,再有就是临港区

      威海本地房企的布局也是在往主城区靠拢,比如说威海新城股份,之前一直都把精力集中在东部滨海新城的五渚河生态城,但是随着威海房地产市场行情转变,五渚河生态城销售越来越难,开发商转变方向,20年也开始进入主城区,上半年拿下原来的交通学校地块,开发了威新晟璟项目,下半年又拿下哈工大东槐云村地块

      还有威海城投,20年也是放缓了东部滨海新城听海林居项目的开发节奏,把重心放在了绿轴的城投春和里项目上

      房企的这种选择跟威海发展精致城市的目标相契合,精致城市说白了就是收缩,要把有限的资源放在主要方向上,房地产本来就是一个跟城市发展方向密切相关的行业,品牌房企集中布局的地方也是我们购房者应该考虑的地方

      前面说过刚需购房者的不易,但不容易更要谨慎

      买房子一定不能因为某个项目便宜就随便买(现在确实有很多项目降价降得吓人),在预算有限的情况下,可以考虑放弃100平,考虑80平的,甚至更小的,然后努力工作就是了

      我们是刚需,我们几乎没有试错成本,就更不能因为便宜而选择房子

      品牌房企布局集中的这些区域,大体来说

      高区有好学校,环翠有好地段,经区有活力,临港好房子多但人气不够

      首先说说临港区

      富力集团在临港的项目富力城热销之后,20年也进入主城区,拿下万达西面地块

      而中南在中南熙悦取得不错的销售成绩之后,又在临港开发了中南林清月

      明海集团在成功开发望岛名郡、望府大院、望府公馆之后,也在临港拿地

      这么多全国性房企入驻,再加上临港跟主城区相比,可以说是在一张白纸上画蓝图,一步一步都是跟着规划走,就不会出现主城区那种好地段难找好房子,开发商只能见缝插针地起高楼的现象

      临港多的是地段好环境好品质好的楼盘,而且因为房企扎堆,存量大,竞争激烈,为了销售,大家都拼命提高产品力,明显地房子做得都很好,完全不逊于主城区甚至整体来说还有超越之姿

      就像是恒融的南北大落地窗产品,中南的宽敞厨房设计,还有富力保利等户型设计都很赏心悦目

      但问题是临港人气不足,市场明显供大于求,这样好的产品,均价7千左右,卖的还是很艰难

      临港需要人,需要时间

      就目前来说,对周边县镇想升级买房,但进入威海城区又有困难的,可以考虑

      新年伊始,腾策顾问发布了威海2020年房产排行榜

      2020年威海商品房总成交183.03万㎡,

      成交面积前三的是恒大、威高、万达,这三家的成交面积总和是36.54万㎡,占比20%

      可以说威海每卖出5套房子,其中就有1套是这三家开发商的

      项目排名方面,第一是恒大海上帝景16.39亿元,第二是万达广场14.04亿元,第三是华发九龙湾11.24亿元

      跟成交面积的数据对比,恒大、万达都能凭单个项目笑傲市场,威高的高额市场占有则是凭借七彩城、水韵康桥、康养小镇等多个项目实现的

      威海不但出现了房企寡头现象,还出现了项目极度分化

      成交面积183.03万㎡,同比下降36.91%;

      成交均价11638元/㎡,同比上升8.95%

      整体市场确实是不好,但改善市场还是稳中看涨

      2020年销售额前三的项目(恒大海上帝景、万达广场、华发九龙湾),都是改善产品

      海上帝景和九龙湾占据海景优势,万达占据商圈优势

      区位是改善的重要条件

      这种情况在21年会更加明显

      颇有些沧海横流方显英雄本色的意思,越是市场不景气越是突出什么样的房子才是好房子

      中海金线鼎(金线顶)、海信君澜(金线顶)、富力星光天地(望岛,万达广场旁),这几个未开先热的楼盘都是这种情况

      这是环翠区的概况

      20年销售额前十的项目(恒大海上帝景、万达广场、华发九龙湾、万科威高翡翠公园、凤集金茂悦、华润湾九里、威高春风里、财信保利名著、一品南山、云山郡),只有翡翠公园、金茂悦、保利名著、一品南山有一部分的刚需产品

      排名前三,以及其他项目大部分都是改善产品

      威海市场已经进入改善时代

      翡翠公园、金茂悦、保利名著这几个经区的项目,还有威高的项目,区位并不占优势,它们都是用产品跻身榜单

      当下房子的数量确实是足够了,但是住有所居已经不能满足人们的需求,这必然倒逼着房企不能再将速度和规模当成首要追求

      市场上行的时候,房企拼的是雄厚的资金和人员,各个都争着跑马圈地

      市场下行时期,只有用心做产品,用心做市场定位,才能赢得市场

      高区的教育资源好,这个区域在售楼盘最大的卖点就是学区

      当然环翠区的教育资源也好,不过环翠区这些好学校周边基本都没有能开发的地,多少年了几乎都见不到新楼盘

      去年威海新城股份开发的威新晟璟,是古寨中小学的学区,古寨中小学周围都是些老楼,突然冒出这个一个新盘,根本不愁卖,开发商连中介渠道都不用,自己就分分钟卖出去了

      20年12月23日,山大实验学校项目举行封顶庆典,这所学校是从小学到初中的九年一贯制,就此,高区妥妥成了威海市从小学到大学俱全的学区中心

      山大实验学校是山大基础教育集团管理运行,硬件一流,就宣传来看软件也是很牛

高区山大实验学校及周边的房子
 
      20年高区楼市最热的一个区域就是围绕山大实验学校的几个楼盘:城建新苑壹号、昌鸿祥和苑、开元慧园、旅游开发东昇文苑、金猴阅山观湖、丽景茗都

      教育资源是经区的弱项,数量质量都处于弱势

      不过经区的活力大,潜力大

      高区的人口基本是固定的,购买力强的相当一部分是企事业单位人员

      经区工厂多企业多,当前的保税区等,正在建设中的威海中韩自贸区地方经济合作示范区产业园等产业能为这里带来产业人口

      这部分人口跟高区人口相比的一个特点是,它是持续增长的

      这就是购买力的最大保障

      经区买房,就得向核心区域靠拢,看开发商了

      知道了每个区域的特点,买房才能有的放矢,楼市行情转变,房企改变,购房者也应该改变,用专业知识和能力为自己的钱包护航,希望我们能有机会为你提供帮助
             

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