1、威海临港区草庙子镇政府驻地往北2公里，有一个打铁村，这个村子在明代出了一道打铁豆腐，声名绵延六百多年，文登知县海晏、山东巡抚周馥都曾为之题字，据说慈禧吃后大赞，一句“卤水点豆腐，一物降一物”成为广为人知的歇后语       不过呢，你如果现在去找打铁村，怕是要费些事了。
     今年7月，打铁村158亩宅基地挂牌期满，拿下这块地的是全国百强国企、业务遍布全国28个城市的广州实地地产
     而打铁村的村民早就整体搬迁到了一个现代化的小区——嘉和花园

     打铁村的变化，可以说是临港区变化的一个缩影
     临港区处于经区和文登区的连接地带，具有距离、交通优势（从临港居住的中心区草庙子镇中心到经区总站，只需要15分钟车程，去环翠区高区的话走环山路，也是半个多小时不用40分钟，而且两方面路况都很好）；
     它承接了主城区的工业资源，有了吸引人口的条件；
     临港区是先有规划后起势，定位清晰、功能明确；
     在这种种有利因素的推动下，临港区镇级农村的形象越来越弱，城市化的特征越来越明显

     尤其是这两年，富力、保利、中南、实地等全国大牌房企进驻，和威高、港亿等本地品牌房企一起发力，掀起了临港区房产开发大潮，临港区的城区面貌可以说是日新月异

     因为是规划先行，又有大开发商助力，临港房地产市场呈现出了与威海市区不同的样貌：
     优质地段大开发商集中开发，购房者可选择空间大，不像威海市区开发商只能在些犄角旮旯的地方绣花，不论多么好的产品都有鸡肋之感；
     临港的花园洋房、低密度别墅产品很多，不像威海市区绝大多数都是越盖越高，高层甚至超高层

     归纳来说，品质更高、居住体验更舒适，价格更低，这是临港楼市吸引人的地方

     2、临港的区域功能规划，自北向南为：

     临港区管委所在区域的政务商务区；
     威海四中、草庙子镇中心所在区域的生活居住区；
     威高高尔夫球场所在区域的健康养生区
     房地产开发的重点是在生活居住区

     第一部分说了，临港是一个正在发展中的新区，就楼市来说，目前阶段的问题是，房产开发的项目多，而且体量大的比比皆是，但人口聚集的速度却落后了，明显的供大于求，买方市场

     房地产又是一个要求快速回笼资金的产业，销售速度慢了自然不行，于是各项目各种促销手段轮番上场，不管什么节日都要往上蹭、时不时就出个特价房，再加上产品确实做的好，市场也是有一定热度的

     不过从上个月，市区的恒大御龙天峰一番9780起价的操作，直接波及临港市场

     像是上个月开盘的中南林清月，中南和威高合作的项目，位置非常好，旁边就是威高广场、临港文化中心，小区自带双语幼儿园，产品本身设计也不错，一梯两户，层高2.95米，12栋小高层，4栋7层多层，4栋联排叠拼，中南自己的物业
     户型设计也很好，每个间都方方正正，大阳台，南北通透，全明，就连88平都能做到三室两厅，还有玄关设计（下图）

     这样的产品6600起价，开盘却很不理想      临港区同样是中南开发的漫悦湾小区，位置就差了些，这个项目地处威青一级路东侧，距离临港核心配套也就十分钟车程，但因为一路之隔，再加上漫悦湾所在的路那边多是工厂，就显得这个项目孤零零的，而且这个项目还是精装，卖到7千6到8千5，19年底就开盘了，卖到现在网上的签约套数不过174套

     反观中南和威高在市区合作的项目中南熙悦，销售成绩堪称优秀，到现在已经进入清尾盘阶段了      中南林清月南面就是威高开发的水韵康桥，这是威高18年就开始开发的项目，当时威高的人气积累都是在市区，水韵康桥这个项目到现在已经卖的差不多了，靠的主要是威高的品质，一期口碑做出来了，后面的销售更顺畅

     中南林清月当前在售的是小高层产品，小高层产品的西面是7层多层和联排叠拼，这个区域再西面就是林泉河

     林泉河那边是体量庞大的富力城
     富力是第一个入驻临港区的房产大咖，威海房产界对大品牌的第一个项目都比较友好，像是保利凯旋公馆、华润湾九里、恒大海上帝景，富力的这个项目卖的也不错

     富力城这个项目是19年底开售的，当前在售的三期紧邻林泉河，景色是最好的，精装均价8000左右

     富力城的户型也做得很好，产品种类很多，小高层、洋房、别墅都有，不过富力的别墅是商业用地，跟一河之隔林清月的住宅用地别墅相比没有优势

     下面这张是威高广场当前的建设进度情况      这个月，恒融时代的海报出现在街头      恒融时代包括公建部分和住宅部分，公建部分包括冰球馆、冰雪大厦、展览馆、沿街商业
     其中，最重要的就是冰球馆，这是威海第一家国际标准冰球馆，是一个可以承接冰球、短道速滑、花样滑冰等国际赛事，提供专业培训的场地      冰球馆，以及旁边一路之隔的威高广场，必然是临港地标
     12.6万平的恒融时代和2.66万平的威高广场共同组成临港商业中心，而且必然是临港的核心商圈

     但是，处在如此核心位置的恒融时代住宅却没什么竞争力

     恒融时代的户型面积在100到206㎡之间，精装，8500-9500的均价，显然是瞄准了改善客群，而临港市场不论富力还是中南都是80平左右的小户型卖的比较好
     再者恒融时代的住宅都是高层（5栋17层、4栋22-29层）（不过高层对林泉河观景有利），密集还挺大，这种楼高、密度（容积率2.0）在威海市区不算什么，可是在临港，舒适的就谈不上了
     偏偏还选在这个时候宣传开盘，销售难度非常大了

     商业核心这一块性价比最高的是观澜悦，跟大开发商比起来，名气缺缺，是山东省内的一家房企，产品也是中规中矩，比以前的好，比现在的品牌产品差，体量不大，5700起价

     威高广场这边的商业圈是临港房子的一大卖点，林泉河是一大卖点，再就是学区了

     临港最重要的教育资源是临港实验学校和威海四中（位置如下图）      临港实验学校分小学和中学，小学现在使用中（18年9月投入使用），是临港区重点实施的教育民生工程，是目前威海市唯一拥有科技馆、游泳馆、射箭馆等特色场馆的义务教育学校，配有室内外运动场、射箭馆、游泳馆、科技馆、电视台、天文台等，所有教室都配备了交互式电子白板，校园内无线网络全覆盖      威海四中始建于1960年，是一所现代化、高标准的公立高中，学校的实验仪器、各种器材配备均达到国家一类标准，当然跟市里学校相比差距还是很明显，不过，这几年有目共睹，临港的教育资源是随着区域发展不断提升的

     针对这两所学校，享有“地利”优势的是天亿学府（天亿城）项目——幼儿园在小区里面，中小学（临港实验学校）一路之隔，高中（威海四中）一路之隔

     天亿学府一共三期，一期是回迁区，叫天亿家园，已经完工，当前在售的是三期的高层和商业部分，案名天亿·学府，还有环境最好的一块天亿·华府，都是6+1多层和3层别墅洋房，占着一条水系，目前还没有出售

     还有一点值得一提的是天亿学府的物业是保利物业，服务应该是有保障的      再一个打出学区房概念的是威海四中旁的保利翰林苑，从名字就能看出来

     保利翰林苑和天亿城三期规模差不多，虽有没有天亿城前两期的市场基础，但有保利的品牌优势，保利在威海做的几个项目口碑都很好，讲究实用

     保利在市里的项目都是毛坯，在这里也是毛坯，七千多，天亿学府三期是简装七千五

     保利翰林苑户型做得很好，利用率高，赠送也多，不过，保利翰林苑这块地势不大好，原本是个坡地，小区里面找平了，但出了小区就是一个斜坡
这个项目是今年8月开盘，拿到了5栋楼244套的预售许可，到现在网签了144套，就临港楼市来说卖的还不错

     开头说了，临港楼市目前是买方市场，又遭到恒大御龙天峰一波营销暴击，更不好过，有想在临港置业的，现在不一定就是坏时机，多看多对比。

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