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威海房子还适合投资吗?对比威海房子价值所在

      对于买房,从“需求”来讲可以划分成刚需、投资、投机三种属性。在楼市行情好的时候,投资与投机主导市场,刚需迫于房价上涨的压力跟着前者不得不买;在楼市下行的时候,投资客开始谨慎对待楼市,慢慢等待拐点的到来,投机行为基本销声匿迹,毕竟他们要的是快钱,市场又回到了刚需主导的状态。没有了投资与投机客,刚需们买房又变得茫然,没有了“向导”,该不该下手成了左右为难的事情。毕竟,对于楼市来说,投资客对市场的了解远远高于刚需群体。

房子投资价值怎么体现
 
      那么威海的房子适合投资吗?正巧前两天做了两期别墅视频,一个海宴台(5000万海景别墅)一个海上公园2号公馆(1800-2000万俩联排)。之后我就在琢磨一个问题,2000万投资到威海的楼市价值有多大?即便房价再次翻番,别说4000万出手,以目前的2000万的原价,又有几个接盘侠呢?所以,我们得重新审视一下投资这个概念。威海的房子适不适合投资?这也是很多外地购房者比较纠结的一个问题。

      没有对比就没有伤害,尤其是疫情后,全球经济衰退的时候,大城市的虹吸效应愈发的明显,楼市的主战场又开始回到一线城市。6月份,北京二手房总销量达到了17309套,房价直接破6.3万/m 大关,相比较于2019年7月份,这已经是第二次房价破6万/m ;上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月单月成交量创下近两年来成交高点;深圳、海南政策向好,引爆楼市量价。

      而威海,不具备这些大城市的各种资源优势,但依托本地刚需依旧创出了近一年半的成交量新高,参考:威海楼市6月报。所以说,有些突发事件所能改变的东西,是我们永远无法预料的。好比疫情中大多数人觉得威海房价会大幅下降,结果却是成 交量创出了新高,当然二手房价也是松动了一些。但这并不一定说明威海的房子具备很高的投资价值,而是疫情改变了很多人的住房观念。目前主流:一是舒适,二是更舒适。

      其实很多购房者自始至终都在对比威海的房子,近的与青岛、烟台对比,远的与大连、贵州、云南、海南等等。当然这些都是从生活环境为基础的对比,如果涉及到投资,那就太多太多了,而且威海自身的价值一点也不占优势。

      房子投资价值的对比

房产投资要看性价比
 
      威海市区目前房价情况,新房、次新房单价12000—16000元左右,老房子在8000—13000左右。
      青岛二手房均价在22000元左右,青岛市区新房在3-5万区间,黄岛主城区在20000元左.
      烟台二手房均价9200元左右,主城区新盘价格在13000—18000元。
      济南二手房均价15600元左右,主城区新房价格在15000-22000元左右。
      北京二手房均价58000元左右,五环以内基本都是6万以上单价。
      天津二手房均价在2万元左右,主城区新盘基本都是在3万以上,边缘区域新盘均价在18000元左右。

      以上则是北方城市与威海最为靠近的一些城市房价情况。对于投资,要看的还是目前价格与未来上行空间,买的足够低或者涨的足够多,不管什么价位都是比较成功的一笔投资。

      而南方城市呢?我很茫然,大多购房者更加茫然。但我知道北方人绝对受不了南方的湿热、潮冷气候。况且现在海南的房价都要上天了。

      首先,威海与威、烟、青体系

      威海在所谓的威、烟、青体系中算是体量最轻的一个城市,无论人口还是经济都远远落后于青岛和烟台。但是在房价上来看,威海、烟台的区别并不是很大,只不过烟台的一些高端盘的数量多一些,两万元以上的新盘也更多一些。而青岛则完全拉开了与威海、烟台的距离,主城区基本都是3万元以上的房价,即墨、莱西等一些下属辖区的房价基本可以对等威、烟。从城市发展的角度来看,肯定也是青岛占有非常大的优势,毕竟属于新一线城市,这也是城市级别不同的差异化。

      再回到烟台与威海之间的对比,我们换一个角度,威海原本就属于烟台的下属辖区,只不过后来分离出来了。所以在城市发展上也是要落后烟台一个层次,不过房价的差距不是很明显,尤其是主城区以外的区域。所以投资威海或者烟台在房价及上涨速度上来看,区别不是很大。况且,现在一直在说威烟青联动发展,最起码威海和烟台这么近,房价什么的得同步一下吧。

      其次,威海与同级别城市对比

      在过去的这波房价大涨行情中,虽说是普涨,但似乎有某种约定一样,一、二线城市房价最先暴涨,消停了1-2年时间之后,三、四线城市开始井喷,紧随其后的是三四线城市的下属县级行政区域房价开涨。到最后一看,所有的房子价格都涨了,基本上都是呈现翻倍的形式上涨。

      所以,威海与其他一些同级城市房价对比的话,上涨幅度与速度并不落后。就连房价水平也都很相似,主城区以内均价10000左右,城市近郊7000—9000左右。所以,单单以房价作为投资参考还是不足以确定到底哪里价值大。

      最后,对比北京、天津等一二线大城市

      其实根本就就没得比。城市级别差距太大,房价差距更大。投资价值更是天壤之别。这波行情北、上、广、深房价近乎成倍的上涨,这对于所有三四线城市,是无法逾越的。但是,有一点很重要,那就是现在买的起100-300万左右房子的人很多,而买得起300万以上房子的人很少。而大城市的大部分人都是“外地人”。一二线城市的房子还能找到300万以下的房子吗?有,很偏、很破、很小,这样的房子是不太具备投资价值的,这就致使很多人选择回乡置业

      如果是本地刚需,没有办法,不得不买。如果是投资,选择三四线城市的高端楼盘似乎更明智。当然,投资还有很多重要的参考指标,尤其是疫情后人们对于生活环境态度的转变。

      生活环境的对比

      每一个城市的发展都是从最底层的乡镇起步,只不过大城市的起步较早而已。在上世纪八十年代,那是一个简简单单从平房升级到楼房的时代,楼层不高住的很拥挤,彼此却很快乐。如今这些房子成了大城市绝对的中心区域,而且依旧被住着,依旧很拥挤,不同的是这些房子住着的大多不是房主本人,房子身价也涨了好多倍,而居者是很无奈的。

城市中心的老破小房子
 
      大城市中心的老房子,大多是被出租使用,而且很少有拆迁的案例。脏乱差是这些房子的代名词。但凡有些经济基础的都选择了新小区去住了,在威海这种现象也是比较普遍。天津几个主城区内有太多这样的房子,单价都在三万左右一平,一套50来平的有四十多年房龄的老古董,总价在120-160万左右。而买这样房子的人基本都是预算不足的刚需群体,因为天津主城区的新盘都在四万以上,且没有这么小的户型。

      威海虽然很小,也算不上繁华,但是居住久了很难再接受其他大多内陆城市的环境。好比之前去天津拜访一个朋友,他家住在河西区柳林昆仑里,一栋上世纪八十年代的老房子里,为了孩子上学,没办法的事。当时正是晚上7点左右,对于天津这样的大城市,正是下班出行高峰期,也是夜生活开始的时候。人多、车多、街道拥挤。成片的老房子破破烂烂的,当时真想不出怎么就值三万块一平。天津站到小区12公里路程生生走了一个半点。

      威海的老房子没这么“恶心”,空气好了啥都好啊。同样是老房子,威海少了油垢尘泥,多了清新与整洁;少了喧嚣吵闹,有的只是静谧舒适。这也是为什么很多人选择威海的主要原因。

      威海的自然环境,放眼黄河以北,没有多少能与之对比的。这一点是越来越符合现代人居概念的主题,适应社会老龄化的养生需求。尤其新冠肺炎更是让人们意识到环境的重要性。

      现在所有城市都还没有完全走出疫情的影响,最终人们对于住房需求分化到什么程度,还是一个未知数,但可以肯定的是,改善生活环境绝对是主流,或者同城向上换房,或者异地择一城终老。

      所以,威海的居住价值远远高于房价价钱上的体现。

      房子出手难易的对比

      投资考虑的是价值收益多少,而刚需受购买力的约束很大。不管怎么说,都离不开房价这个因素。如果地段是房子价值的根本,那么房价就是房子的灵魂,没有卖不出去的房子只有卖不出去的价格。这个道理大家都知道,也都会以这些观点为投资方向。但重点是,房子得卖出去,不能变现的资产都是垃圾,不能快速变现的投资都存在巨大的风险。

威海房子投资还要看好不好出手
 
      1、新房环境好市场受众多,越老的房子越不容易变现。
      2、学区房依旧是主线
      3、新城区虽然越来越多,但是一不小心就成了鬼城
      4、大城市的郊区成香饽饽,一条地铁房价上天
      5、小城市尽量向中心城区靠拢,摊大饼的边缘不好啃啊
      6、高价房有高价房的道理,投资选高端盘
      7、大城市中心的老房子可以考虑,小城市中心的老破小要远离
      8、威海主城区(包括荣成)周边的一线海景房最抢手


      综上所述,投资是一个综合多方面因素的市场行为,当然也要考虑自身的承受能力。越是“艰苦”时期,越能体现其价值。比如现在经济不景气楼市压力倍增的前提下,交投活跃的依旧还是大城市的新盘,再就是小城市主城区的房子。至于适不适合来威海投资房产,关键还是要以投资数额来划分。

      资金足够强势,主战场依旧选择一线大城市,房价高的同时,有钱人也多,有房子需求的人更多。至于环境较差的老房子,尽量远离。收益空间有限,变现很难。与其买大城市的落后资产不如选择小城市的火热项目。

      对于威海这样的三四线城市,100-200万左右的房子,最适合刚需与改善住房,不论本地人住房需求,还是外地人投资、养老,都是一个比较容易承受且的投资数额。而威海与之对应的中高端房子价格也集中在这个区间。一些总价超过400万的房子,威海的受众群体就非常少了。流通率不足,即便房价涨上去,大多也会处于有价无市的尴尬局面。从投资角度看,400万可以在天津、天津主城区买个不错的房子,北京大兴、顺义、昌平等买到80平左右的新房,相对来说这些房子的投资价值要高于威海了。

      除此之外,荣成、南海新区的一些性价比不错的,位置不错的楼盘也是可以考虑,主要还是因为投资数额相对较低。需要注意的就是“营销”项目,位置不行但房价不低。
             

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